C’est l’un des derniers grands avantages fiscaux encore ouverts aux familles : jusqu’au 31 décembre 2026, un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent peut donner jusqu’à 100 000 € à un descendant en totale exonération de droits, à condition que l’argent finance l’achat d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Instauré par la loi de finances pour 2025 et codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, ce coup de pouce temporaire vise à soutenir la construction et se cumule avec les abattements habituels. Mais il obéit à des règles précises — emploi rapide des fonds, nature du bien, engagement de conservation — et la fenêtre se referme dans quelques mois. Voici ce qu’il faut vérifier avant de transmettre.
Un plafond de 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire
Le dispositif repose sur deux plafonds. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € exonérés à un même bénéficiaire. Et chaque bénéficiaire peut recevoir au maximum 300 000 € au titre de ce don, tous donateurs confondus. Concrètement, un enfant peut recevoir 100 000 € de son père et 100 000 € de sa mère, puis compléter avec 100 000 € issus de ses grands-parents pour atteindre le plafond global.
Les donateurs éligibles sont les parents, grands-parents et arrière-grands-parents, en ligne directe. À défaut de descendance, un oncle ou une tante sans enfant peut donner à un neveu ou une nièce. Côté bénéficiaires, le don s’adresse à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. Le don doit porter sur une somme d’argent en pleine propriété — virement, chèque ou espèces : un don de la seule nue-propriété, ou la donation d’un bien immobilier ou de titres, n’entre pas dans le dispositif.
Neuf, VEFA ou rénovation énergétique : les emplois autorisés
L’exonération n’est pas un chèque à dépenser librement : elle est conditionnée à l’usage des fonds, qui doivent être employés dans les six mois suivant le versement. Deux emplois seulement ouvrent droit à l’avantage : l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou le financement de travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
Point de vigilance majeur : l’achat d’un logement ancien n’est pas éligible pour l’acquisition. Un bien ancien ne peut être financé par ce don que pour ses travaux de rénovation énergétique. Par ailleurs, le logement acquis doit rester la résidence principale du bénéficiaire — ou être loué à usage de résidence principale d’un tiers — pendant cinq ans. L’investissement locatif n’est donc pas exclu, à condition de respecter cette durée de conservation.
Un achat dans le neuf peut par ailleurs se combiner avec d’autres coups de pouce, comme le prêt à taux zéro : notre simulateur PTZ 2026 permet d’estimer le montant finançable sans intérêts.
Trois dispositifs cumulables pour transmettre sans droits
La force de ce don exceptionnel tient à ce qu’il s’ajoute aux mécanismes déjà existants, sans les consommer. Voici les trois leviers mobilisables entre un parent et son enfant :
| Dispositif | Plafond | Conditions principales | Renouvellement |
|---|---|---|---|
| Don immobilier (art. 790 A bis) | 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire | Fonds employés sous 6 mois pour un logement neuf/VEFA ou une rénovation énergétique ; conservation 5 ans ; jusqu’au 31/12/2026 | Non (dispositif temporaire) |
| Don familial de somme d’argent (art. 790 G) | 31 865 € par donateur | Donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur ; usage libre | Tous les 15 ans |
| Abattement en ligne directe (art. 779) | 100 000 € par parent et par enfant | Usage libre | Tous les 15 ans |
Jusqu’à 231 865 € transmis par un parent, en une fois
En additionnant les trois dispositifs, un parent peut, pour un même enfant, mobiliser l’abattement en ligne directe de 100 000 € (article 779), le don familial de 31 865 € (article 790 G) et le nouveau don immobilier de 100 000 € (article 790 A bis), soit jusqu’à 231 865 € transmis sans aucun droit à régler. Pour un couple donnant à un même enfant, l’addition peut mécaniquement doubler, dans la limite du plafond global de 300 000 € propre au don immobilier.
Ces montants restent des ordres de grandeur : le résultat réel dépend des donations déjà consenties — l’abattement de l’article 779 comme le don de l’article 790 G se rechargent tous les quinze ans —, du lien de parenté et de la situation de chacun. Mieux vaut chiffrer précisément son projet avant de signer.
Déclaration, délais, engagement : les pièges à éviter
Même totalement exonéré, le don doit être déclaré à l’administration fiscale, via le formulaire 2735-SD ou un acte notarié, dans le mois qui suit son versement. Cette formalité fixe la date du don et sécurise le bénéfice de l’exonération.
Trois manquements peuvent entraîner la remise en cause de l’avantage, avec rappel des droits : l’absence d’emploi des fonds dans les six mois, l’achat d’un bien non éligible, ou le non-respect de l’occupation — ou de la location — en résidence principale pendant cinq ans. Compte tenu des montants en jeu et de la technicité des cumuls, le recours à un notaire est vivement conseillé, en particulier pour un projet locatif ou une transmission à plusieurs bénéficiaires. Pour les règles générales applicables hors dispositif temporaire, voir aussi notre guide sur la donation à un enfant en 2026.
Questions fréquentes
Peut-on cumuler ce don de 100 000 € avec l’abattement classique parent-enfant ?
Oui. Le don immobilier de l’article 790 A bis se cumule avec l’abattement de 100 000 € en ligne directe (article 779) et avec le don familial de somme d’argent de 31 865 € (article 790 G). Chaque dispositif conserve ses propres plafonds et conditions.
Le don peut-il financer l’achat d’un logement ancien ?
Pour une acquisition, seuls un logement neuf ou en VEFA sont éligibles. Un logement ancien n’ouvre droit à l’exonération que lorsqu’il s’agit de financer des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale.
Que se passe-t-il si l’argent n’est pas utilisé dans les six mois ?
L’exonération est remise en cause et les droits de donation redeviennent exigibles. Il en va de même si le logement n’est pas conservé comme résidence principale — ou loué à ce titre — pendant au moins cinq ans.