Les avis de taxe foncière arrivent dans les espaces personnels à partir du 27 août, et beaucoup de propriétaires les ouvriront avec la même interrogation : « et la taxe d’habitation, dois-je encore la payer ? » Pour la résidence principale, la réponse est non depuis 2023. Mais pour une résidence secondaire, l’impôt n’a jamais disparu — et il peut même être nettement alourdi par une surtaxe locale. Voici qui est concerné en 2026, comment le montant se calcule et à quelles dates l’avis tombera.
La taxe d’habitation n’a pas disparu pour tout le monde
La suppression progressive de la taxe d’habitation, achevée en 2023, ne visait que les résidences principales. L’impôt reste dû pour deux catégories de biens : les résidences secondaires et certains logements vacants. Le redevable est la personne qui a la disposition du logement au 1er janvier de l’année d’imposition — en pratique, le propriétaire d’une résidence secondaire, même si le bien reste inoccupé une grande partie de l’année.
Concrètement, le détenteur d’une maison de vacances ou d’un pied-à-terre acquitte donc deux impôts locaux sur le même bien : la taxe foncière, due par tout propriétaire, et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Les deux reposent sur la même assiette, la valeur locative cadastrale, mais obéissent à des règles distinctes.
Qui doit payer la taxe d’habitation en 2026 ?
Les résidences secondaires
Est considéré comme résidence secondaire tout logement meublé dont vous disposez sans en faire votre habitation principale : maison de campagne, appartement au bord de mer ou pied-à-terre professionnel occupé quelques nuits par semaine. La THRS est établie au nom de l’occupant au 1er janvier, qu’il soit propriétaire ou locataire à l’année du bien.
Les logements vacants
Un logement inoccupé et vide de meubles peut relever de la taxe sur les logements vacants (TLV) dans les communes situées en zone tendue, dès lors qu’il est inoccupé depuis plus d’un an. Ailleurs, les communes peuvent instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). L’objectif affiché est identique : inciter à remettre ces biens sur le marché.
Surtaxe en zone tendue : jusqu’à 60 % de majoration
Depuis 2023, les communes classées en zone tendue — une agglomération de plus de 50 000 habitants marquée par un déséquilibre durable entre l’offre et la demande de logements — peuvent voter une majoration de la THRS comprise entre 5 % et 60 %. Cette surtaxe s’ajoute à la cotisation de base et peut, dans les secteurs les plus touristiques ou les plus tendus, représenter plusieurs centaines d’euros supplémentaires par an.
Le dispositif gagne du terrain. Sur les 3 689 communes éligibles, 1 666 appliquent la majoration en 2026, soit 45 %, contre 44,1 % en 2025 et 41 % en 2024. Plusieurs grandes villes ont retenu le taux maximal de 60 %, parmi lesquelles Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Nantes.
| Critère | Taxe foncière | Taxe d’habitation (résidence secondaire) |
|---|---|---|
| Qui paie | Le propriétaire au 1er janvier | L’occupant au 1er janvier (souvent le propriétaire) |
| Résidence principale | Due | Supprimée depuis 2023 |
| Base de calcul | Valeur locative cadastrale | Valeur locative cadastrale |
| Majoration possible | Non (hors taux votés localement) | Oui, 5 % à 60 % en zone tendue |
| Avis en ligne | Dès le 27 août 2026 | À partir du 2 novembre 2026 |
| Date limite de paiement | 15 / 20 octobre 2026 | 15 / 20 décembre 2026 |
Comment le montant est calculé, et pourquoi il grimpe
La THRS s’obtient en appliquant les taux votés par la commune et l’intercommunalité à la valeur locative cadastrale du logement, éventuellement majorée de la surtaxe. Chaque année, cette valeur locative est revalorisée forfaitairement en fonction de l’inflation : pour 2026, le coefficient s’établit à +0,8 %, la plus faible revalorisation depuis 2021 (elle atteignait +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024).
Cette hausse mécanique reste modérée, mais elle se cumule avec les augmentations de taux décidées localement et, le cas échéant, avec l’instauration ou le relèvement de la surtaxe. Le montant final dépend donc étroitement de la commune. À titre de repère, le dernier montant moyen connu de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’élevait à 1 125 € en 2024. Plutôt que de vous fier à une moyenne nationale, mieux vaut vous appuyer sur votre avis et sur un simulateur pour estimer votre situation.
Avant de recevoir votre avis, vous pouvez faire le point sur votre budget fiscal global avec notre calculateur d’impôt 2026 et, si vous envisagez un achat, notre simulateur de PTZ 2026.
Exonérations et dégrèvements : les cas prévus
Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire n’ouvre droit à aucune exonération liée aux revenus ou à l’âge. En revanche, la majoration peut faire l’objet d’un dégrèvement dans trois situations : lorsque vous êtes contraint de disposer d’un second logement proche de votre lieu de travail, lorsque le bien constituait votre résidence principale avant votre entrée durable en établissement de soins ou en maison de retraite, ou lorsque le logement ne peut être affecté à l’habitation pour une cause indépendante de votre volonté. La demande se formule auprès du centre des finances publiques, avis à l’appui.
Calendrier 2026 : les dates à retenir
Les avis de THRS sont mis en ligne dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr à compter du 2 novembre 2026 pour les contribuables non mensualisés, et du 16 novembre pour les mensualisés. Le paiement doit intervenir au plus tard le 15 décembre 2026 par les moyens traditionnels, ou le 20 décembre en cas de règlement dématérialisé. Les propriétaires d’une résidence secondaire ont donc intérêt à anticiper deux échéances rapprochées à l’automne : la taxe foncière en octobre, puis la taxe d’habitation en décembre.
Questions fréquentes
La taxe d’habitation a-t-elle vraiment été supprimée ?
Oui, mais uniquement pour la résidence principale, et ce depuis 2023. Elle reste due chaque année sur les résidences secondaires et sur certains logements vacants, avec une majoration possible en zone tendue.
Peut-on échapper à la majoration sur une résidence secondaire ?
La surtaxe n’est pas facultative pour le contribuable, mais un dégrèvement est prévu dans trois cas : obligation professionnelle de disposer d’un second logement, entrée durable en établissement de soins, ou logement impossible à habiter pour une cause étrangère à votre volonté. La demande s’effectue auprès de l’administration fiscale.
Quand faut-il payer la taxe d’habitation 2026 ?
Les avis sont disponibles à partir du 2 novembre 2026 et le paiement est attendu pour le 15 décembre (moyens traditionnels) ou le 20 décembre (paiement en ligne).